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炒股配资开户 哈尔滨房价仍处“严冬”,文旅热能否带来新故事?

发布日期:2024-07-02 19:06    点击次数:56

雪花飘过索菲亚大教堂炒股配资开户,今年的哈尔滨比以往更拥挤。

元旦以来,这座素来美丽的“冰城”,因旅游爆火成为社交媒体的绝对主角,中央大街挤满拍照打卡的游客,严寒也驱散不开社交媒体讨论的热情。曾经的北方“小透明”,获得了许多旅游城市难以企及的经济效益,仅元旦3天游客量就达到304.79万人次,旅游收入近60亿元。

这看起来像一场“美丽的意外”。近年来,哈尔滨并非一直高光加身,从产业经济发展、人口总量及留存程度,以及最直观的楼市和房价看,哈尔滨的主基调并不明朗。甚至是如今爆火的旅游产业,在过去几年也因疫情等因素出现了大幅度下滑,整个城市亟须提振与突围。

社交媒体的爆火给哈尔滨带来新机,但这股力量能蔓延到哪里,目前并无定数。从楼市及房价情况看,低迷许久的哈尔滨,还需要更多故事与想象空间。业内人士认为,从以往情况来看,哈尔滨房地产市场相对封闭,一直是“压力中求生存”,这波文旅会对楼市产生一些积极效应。

楼市没有火热故事

哈尔滨的文旅热浪,并未吹到楼市。

在官方公布的最新数据中,2023年11月,哈尔滨新房价格环比下降0.4%,相较10月的-0.2%,降幅持续扩大,同比则下跌1.3%;二手房环比下降0.5%,同比下降4.7%。

房价“跌跌不休”,是近年来哈尔滨楼市的底色。从最反映市场温度的二手房看,安居客数据显示,2024年1月哈尔滨二手房挂牌均价约8350元/平方米,同比降幅达到9.82%。近三年来,哈尔滨二手房价呈现一路下滑的走势,从2021年的均价万元以上,逐渐跌破万元、滑至千元。

在房产信息平台上,哈尔滨有许多“白菜价”二手房源,其中不乏十万元以下的。比如道外区南八道街一套34平方米的“老破小”房源,目前挂牌价格仅6.7万元;尚志城区一套50平方米的简装房源,目前挂牌价格9万元;双城城区一套79平方米的房源,挂牌价格也仅10万元,类似案例不在少数。

有人在社交媒体晒哈尔滨旅游攻略,也有人发哈尔滨的房价辛酸经历。有网友84万卖了手中一套房,近期小区楼上业主售价已直降十万;有人前几年花175万只能买117平方米的房子,到2022年170万能买同条件136平方米的房子;买到停工盘,至今仍在等待的案例也屡屡出现。

作为黑龙江的省会城市,哈尔滨的房价情况有一定共性。细看省内城市,哈尔滨已相对较高,其后的大庆、齐齐哈尔,二手房均价都在5000元左右;再往后,鸡西、绥化、伊春、牡丹江、黑河、佳木斯在4000元阵营;大兴安岭、七台河、双鸭山在3000元阵营;鹤岗均价则仅有1955元/平方米。

放到全国看,哈尔滨的房价则更加“亲民”。在全国房价排行榜上,哈尔滨排在第87位,比其前的池州、镇江、马鞍山、泰安、淮安、鄂尔多斯、黄山、长治、保定、赣州、宿迁等地都要低。在哈尔滨,二手房市场整体的套均价不超过百万元,这在很多省会城市是难以想象的。

但是,正如这座城市的丰富历史,哈尔滨的房地产市场并非一直如此低迷。

据哈尔滨统计年鉴官方数据,在全国房地产高歌猛进的2016~2017年,哈尔滨楼市也曾有过火热时刻,该两年商品房销售面积分别为1043万平方米、1249万平方米,但从2018年开始这一数据大幅下滑,2018年~2021年分别为1043万平方米、965万平方米、769万平方米、609万平方米。

哈尔滨同策曾对此分析称,2015年底哈尔滨新区设立,房地产市场进入飞速发展期,市场上品牌房企活跃度陡然提高,同时大量本地、外地投资客户涌入市场,造成一时间房地产市场量价齐升。因城市利好信息的释放,商品房成交面积突破千万平方米,形成了一时的市场高热状态。

“好景”不长,因市场惯性,2019年、2020年大面积供地,加上2020年开始疫情暴发,哈尔滨的市场逐步滑向疲态。哈尔滨同策的分析显示,“哈尔滨2017年~2018年市场供销比仍处于健康值范围内,2019年土地供应增加,入市项目增多,导致2020年市场结构逆转失衡,供求关系出现偏颇。”

早在2021年,记者采访发现,哈尔滨存在诸多因楼市低迷引发的“乱象”,比如并不合规的“零首付”交易;各大房企也是贴身肉搏,上演价格战,降价促销成为市场上的普遍现象。降价幅度同样较为惊人,一些年初均价上万的楼盘,年末时最多可直降数千元,几乎“腰斩”。

到2022年至2023年,哈尔滨楼市一直在阴跌中盘整,没有出现反转行情。2022年,哈尔滨新建商品房总成交量约329.4万平方米,总成交额约321.5亿元。截至2023年11月30日,哈尔滨该年度商品住宅共成交仅225.7万平方米,和巅峰时期的销售规模相比已无法同日而语。

能否扭转低迷局面?

哈尔滨曾被称为“东方莫斯科”“从来没有过城墙”,映射出其经历的沧海桑田、和对文化的兼容并包。早在19世纪末20世纪初,哈尔滨便建立了以酿酒、制粉、制油为主的工业基础。新中国成立后第一个五年计划期间,许多重要工业项目落户于此,哈尔滨成为我国重要的工业基地。

此后,汽车、航空、机械、医药、食品、电子工业等产业快速发展,哈尔滨随着改革开放迎来充满生机的时期。但是,高耗能的产业发展模式、国有经济占比较高、体制思维等固有因素,都让这座城市面临“老工业区”的转型大课题。

随着各地经济相继发展,近些年东北经济在全国比重下降,一度跻身全国10强的哈尔滨,GDP排名也跌到几十名。2022年,哈尔滨的GDP为5490亿元,排在全国第53位,在15个副省级城市中垫底。靠工业起家的哈尔滨,在时代巨变中正在经历阵痛。

从近十年来看,2012年时哈尔滨的GDP增长率达到10%,当年GDP总量迈入3000亿大关;随后三年,哈尔滨GDP增长率分别为8.9%、6.9%、7.1%,GDP总量于2015年迈上4000亿台阶;2018年,哈尔滨GDP总量叩响5000亿的大门,此后则缓慢增长,直到2022年仍为5490亿元。

受经济发展等因素影响,哈尔滨成为省会城市中,为数不多人口净流出的城市。2017年至2020年,哈尔滨的常住人口分别为1092.9万人、1085.8万人、1076.3万人和1000.99万人。2021年,哈尔滨常住人口首次跌破1000万人大关,2022年继续减少至939.5万人,东北地区也不再有千万人口城市。

如今爆火的文旅产业,也在过去几年出现意外情况。官方数据显示,2022年,哈尔滨全年共实现旅游总收入499.2亿元,而在2021年,这一数字是945.1亿元;2016年~2020年,哈尔滨的旅游业务总收入均在千亿元以上,最高曾达到1575.7亿元,三年疫情给当地旅游业带来不小打击。

为重振经济活力,哈尔滨作出了种种努力。近两年间,哈尔滨正打造“4+4”现代产业新体系,重点发展绿色农产品深加工、先进装备制造、现代生物医药、特色文化和旅游等4个主导产业,信息、新材料、金融、现代物流等4个优势产业;前瞻布局太空、数字经济、生物经济等未来产业。

新年文旅意外爆火,给哈尔滨带来一股热浪,也让这座老工业城市看到久违的生机。

当地一位地产中介告诉记者,自从哈尔滨旅游爆火后,来向他咨询房子的人也增多了,虽然买房的想法没那么强烈,但确实带来一些变化。“唯一一个外地成交案例,是从无锡来旅游的小两口,因为本身经济没有压力,加上东北房价较低、冬季还能旅游,便花50万买了套哈尔滨的小公寓。”在他看来,近期市场确实有所变化,政府配合发展旅游业,带动了实体商贩、各类消费,开发商的情绪也有所好转。

易居研究院研究总监严跃进告诉第一财经,哈尔滨意外“出圈”,其实还是代表这座城市受到了关注,但正如此前的“淄博”,这种市场热度不会一直持续,管理者要做的并非一味维持热潮,而是真正把城市发展基础做扎实。短期内,酒店、文旅等产业会爆火,热度过去后,更应该做好城市品牌,打造适合冬春旅游的形象,扭转大家对东北地区的固有印象,真正促进城市发展。

诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平对记者表示,哈尔滨产业囊括了装备、食品、石化、医药四大传统重点产业,工业总产值占全市规模以上工业的76.7%,属于以资源型为主的经济结构城市,其城市人口、产业等自成一体,房地产市场都相对封闭,楼市属于“不温不火”。近期哈尔滨因旅游火热冲上热搜,从以往楼市来看,哈尔滨一直是压力中求生存,这波文旅未来对楼市会产生一些积极效应。整体来看,东北三省楼市呈“量跌价稳”格局。

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孙梦凡

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